اجاره‌های نقدی و اجاره‌های سهم محصول، ترتیبات رایج اجاره زمین‌های زراعی در اوکلاهاما هستند. اجاره نقدی ممکن است مستلزم پرداخت ثابتی باشد، چه نقدی یا یک محصول مشخص (مثلاً 10 بوشل گندم). در اجاره های سهم محصول، درآمد و هزینه های معینی بین مستاجر و مالک تقسیم می شود و تصمیمات مدیریت ممکن است به طور مشترک اتخاذ شود. قراردادها و نرخ‌های اجاره تحت تأثیر عوامل زیادی قرار می‌گیرند: موقعیت و کیفیت زمین، بهبود زمین، هزینه‌های مالک زمین، درآمد مورد انتظار مستاجر، نرخ‌های قبلی، رقابت برای زمین، برنامه‌های دولتی، قوانین مالیاتی، اقتصاد عمومی،تمایل و توانایی طرف برای تحمل خطرات، شیوه های مطلوب مدیریت زمین، و روابط شخصی بین مستاجر و صاحبخانه.
مالکان و مستاجران باید یک نوع قرارداد اجاره را انتخاب کنند: ترتیبات نقدی ثابت یا انعطاف پذیر، سهم محصول یا ترکیبی از آنها. هر نوع چیدمان دارای مزایا و معایبی است. مالکان و مستاجران هر کدام باید در هنگام انتخاب نوع قرارداد اجاره به سوالات زیر توجه کنند.
- چه بخشی از درآمد دریافت می کنم؟
- چه بخشی از هزینه‌ها را به من اختصاص می‌دهم؟
- چه بخشی از خطر را متحمل می شوم؟
- چه شیوه های مدیریت زراعی و زمینی دنبال خواهد شد؟
- وضعیت زمین بعد از مدت اجاره چگونه خواهد بود؟
هدف این نشریه کمک به مالکان و مستاجرین در ایجاد قراردادهای اجاره نقدی منصفانه است.
تعیین اجاره منصفانه
چندین روش برای تعیین نرخ اجاره نقدی منصفانه در این برگه مورد بحث قرار گرفته است. ممکن است بخواهید هزینه اجاره ای که توسط هر یک از این روش ها ذکر شده است را تخمین بزنید، نتایج را مقایسه کنید و در مورد هزینه اجاره نهایی مذاکره کنید. صرف نظر از رویکرد مورد استفاده، به طور کلی برخی از چانه زنی بین طرفین برای تطبیق توافق با موقعیت فردی ضروری است.
رویکرد بازار به بهترین وجه به عنوان نقطه شروع مذاکرات استفاده می شود. با رویکرد بازار، نرخ اجاره نقدی جاری برای منطقه شما به عنوان یک راهنما استفاده می شود. اگرچه این روش در ظاهر ساده به نظر می رسد، اما باید به سوالات زیادی پاسخ داد: کدام زمین در منطقه شما از نظر بهره وری از کیفیت یکسانی برخوردار است؟همسایه شما واقعاً چقدر به صاحبخانه اش می پردازد؟اگر این زمین از کیفیت برتر برخوردار است، کیفیت اضافی آن چقدر بیشتر است؟
رویکرد دوم محاسبه هزینه مالکیت زمین و اضافه کردن بازده مناسب سهام (برگه 1) است. هزینه های مالکیت زمین عبارتند از: 1) مالیات بر املاک در زمین ؛2) تعمیرات ، استهلاک ، مالیات و بیمه در مورد هرگونه پیشرفت در زمین که توسط مستاجر در عملیات کشاورزی استفاده می شود. و 3) بازده مناسب سرمایه گذاری صاحب زمین. بازده ممکن است هزینه فرصت سرمایه گذاری شده در زمین در صورت عدم بدهی باشد ، یا نرخ بازده ممکن است نرخ بهره بدهی های معادل وام تأمین شده توسط زمین باشد. ارزش زمین برای اهداف کشاورزی باید در این محاسبات استفاده شود. در صورت استفاده از آن برای کشاورزی ، ارزش زمین برای سایر اهداف توسعه بی ربط است. اگر یک مستاجر از پیشرفت های زمین استفاده نکند ، آنها باید از هزینه محاسبه مالکیت مستثنی شوند تا از هزینه اجاره غیر واقعی بالا جلوگیری شود.
رویکرد سوم ، روش درآمد باقیمانده (کاربرگ 2) ، اجاره نقدی منصفانه را با استفاده از بازده خالص مورد انتظار مستاجر تخمین می زند. کل بازده مورد انتظار مبلغ بازده زمان پیش بینی شده به علاوه سایر درآمد محصولات زراعی مانند اجاره مراتع گندم یا پرداخت برنامه های دولتی است. مدت زمان زندگی توافق نامه باید هنگام برآورد قیمت در نظر گرفته شود. کل هزینه های مستاجر عبارتند از: 1) هزینه های تولید متغیر مانند بذر ، کود ، کاشت و هزینه برداشت. 2) هزینه های تولید ثابت از جمله استهلاک ، مالیات و بیمه و بهره در مورد تجهیزات و سرمایه گذاری های ماشین آلات. 3) بازگشت به مدیریت و نیروی کار. 1 بازده خالص مورد انتظار (درآمد کمتر از کل هزینه ها و بازده مدیریت و نیروی کار) حداکثر اجاره ای است که مستاجر می تواند پرداخت کند.
روش چهارم برای تخمین هزینه اجاره نقدی ، تبدیل یک سهم سهم محصول به مبنای نقدی (کاربرگ 3) است. هزینه ها و بازده ها تخمین زده می شود تا تعیین کند که صاحبخانه تحت یک سهم سهم دریافت می کند. طرفین باید با قیمت متوسط و بازده و سهم صاحبخانه از هرگونه ورودی عملیاتی مانند کود ، مواد شیمیایی یا هزینه برداشت توافق کنند. مجدداً هنگام تعیین قیمت ، طول اجاره نامه را در نظر بگیرید. هزینه های ثابت در زمین هایی مانند مالیات هایی که صاحب زمین به پرداخت آن ادامه خواهد داد نباید در محاسبه گنجانده شود. بازده توسط سهمی که صاحب زمین دریافت می کند ضرب می شود. هزینه ها توسط سهم یک صاحب زمین کمک می کند. همه موارد ذکر شده در برگه بین دو طرف در کلیه توافق نامه های سهم توزیع نمی شود. فقط خطوطی که در منطقه هنجارهای موجود است یا طرفین احساس می کنند باید به اشتراک گذاشته شود. رقم نقدی که تحت این روش به دست آمده ممکن است کاهش یابد تا منعکس کننده افزایش ریسک ناشی از مستاجر تحت یک ترتیب نقدی باشد (5 تا 15 درصد یک عامل تخفیف رایج است).
مستاجر و صاحبخانه ممکن است بخواهند اجاره نقدی را با استفاده از بیش از یک روش تخمین بزنند ، نتایج را مقایسه کرده و در مورد رقم نهایی مذاکره کنند. با استفاده از چندین روش مختلف ، طرفین فرصتی برای دیدن طیف وسیعی از اجاره تخمین زده شده دارند که نشان دهنده دیدگاه های مختلف است. مذاکرات دقیق توافق متعادل را ارائه می دهد که صداقت و همکاری طرفین را تشویق می کند.
محاسبات مثال
مزرعه مثال مورد استفاده در نشان دادن روشهای مختلف تعیین هزینه اجاره منصفانه ، یک چهارم از زمین (160 هکتار) به ارزش 900 دلار در هکتار 2 است که در درجه اول برای تولید گندم دیم استفاده می شود. این دستگاه عاری از بدهی است و دارای یک انبار ذخیره یونجه است که فقط توسط مالک استفاده می شود. میانگین اجاره نقدی برای زمین قابل مقایسه در منطقه حدود 33 دلار در هکتار است. مستاجر دارای 90،000 دلار ماشین آلات و تجهیزات با میانگین عمر مورد انتظار 8 سال و ارزش کل نجات 10،000 دلار است. این تجهیزات شامل یک تراکتور 140 اسب بخار و لوازم مختلف است. این اپراتور سه بخش دیگر از زمین (480 هکتار) خارج از این توافق نامه را مزارع می کند. این اپراتور 100 ساعت کار به ارزش 10. 00 دلار در ساعت و یک دست استخدام شده 100 ساعت کار دیگر به ارزش 9. 00 دلار در ساعت را تأمین می کند.
رویکرد بازار
فرض کنید میانگین اجاره نقدی برای زمین قابل مقایسه در منطقه 33 دلار در هر هکتار است. یک نمونه خاک که از دارایی اجاره ای گرفته شده است ، نشان می دهد که نیازهای زمین به دلیل کمیت نیتروژن کم ، کودهای مورد استفاده با کمی بیشتر از حد طبیعی را نشان می دهد. طرفین تخمین می زنند هزینه اضافی 4 دلار در هکتار باشد.
نرخ بازار در هکتار: 33. 00 دلار
-هزینه کود اضافی در هکتار: -4. 00
= هزینه اجاره در هر هکتار: 29. 00 دلار
هزینه های مالکیت صاحبخانه و بازگشت به حقوق صاحبان سهام
اگرچه زمین تحت این توافق نامه دارای پیشرفت (انبار یونجه) است که در ارتباط با انبار است ، زیرا هیچ فایده ای برای مستاجر ندارد.
- مالیات بر املاک در زمین = 2 دلار (الف)
- پیشرفت ها:
- تعمیرات و تعمیر و نگهداری = 0 دلار (ب)
- مالیات بر املاک = 0 دلار (ج)
- بیمه = 0 دلار (د)
- استهلاک = 2 دلار (ه)
روش درآمد باقیمانده
بازده خالص مورد انتظار مستاجر با تهیه بودجه سازمانی برای زمین های اجاره ای محاسبه می شود. هزینه های تجهیزات و ماشین آلات باید بین کل هکتارهای کشاورزی مستاجر (متعلق به و اجاره) تقسیم شود. در این مثال ، کل تجهیزات و هزینه های ثابت ماشین آلات توسط چهار نفر به عنوان مزارع مستاجر در مجموع چهار چهارم تقسیم می شوند که تنها یکی از آنها از طریق این توافق نامه اجاره می شود. مدیریت معمولاً به عنوان درصدی از درآمدهای ناخالص (به استثنای پرداخت های دولت) ارزش دارد. هزینه 5 تا 8 درصد دامنه استاندارد است.
بازگشت:
- رسیدهای دانه (160 A x 30 bu/a x 6. 00 $/bu) = 28،800 دلار
- پرداخت برنامه های دولت 3 -
- درآمد دیگر (مرتع گندم ، 32 دلار/a) = 5،120
- کل بازده = 33،920 دلار
هزینه های متغیر: (160 هکتار)
- بذر (2 bu/a x 16. 00 $/bu): 5،120
- کود (34. 00 دلار/a): 5،440
- مواد شیمیایی (4. 70 دلار در/a): 752
- سوخت ، لوب و تعمیرات (44. 80 دلار در/a): 7،168
- بیمه محصول (7 دلار/a): 1،120
- کار سفارشی (برنامه کود) (4. 00 دلار/a): 640
- هزینه برداشت
- Custom harvest ($16/a + $0.16/bu >20 BU عملکرد): 2،816
- حمل و نقل سفارشی (0. 16 دلار در هر BU x 30 BU): 768
- بهره عملیاتی: 420
- اپراتور (100 ساعت x 10. 00 $/ساعت): 1000
- استخدام شده (100 ساعت x 9. 00 دلار در ساعت): 900
هزینه های ثابت:
- تجهیزات و ماشین آلات
- استهلاک 4: (90،000 دلار - 10،000 دلار)/8 x 1/4: 2500
- بهره 5: [(90،000 دلار + 10،000 دلار)/2] x 6 ٪ x 1/4: 750
- مالیات و بیمه: 100
- کل هزینه های ثابت: 3،350 دلار
بازده خالص پیش بینی شده = 33،920 دلار - 28،349 دلار - 3،350 دلار = 2،221 دلار
بازده خالص/هکتار پیش بینی شده = (2،221/160 A) = 13. 88 دلار
تبدیل سهم محصول به مبنای نقدی
در مثال ما فرض کنید که یک ترتیب سهم 1/3 تا 2/3 متداول است. هنجارهای منطقه به صاحب زمین نیاز دارد تا 1/3 کود ، مواد شیمیایی و هزینه های کاربردی را بپردازد. تخمین هزینه و بازده همان موارد ذکر شده در روش درآمد باقیمانده در بالا است. فقط آن هزینه ها و بازده های مشترک توسط صاحبخانه در این محاسبه مرتبط هستند.
جدول 1. تبدیل سهم محصول به مبنای نقدی
کل بازده X صاحبخانه = ارزش نقدی بازگشت: درآمدهای دانه 28. 800 دلار 1/3 9،600 دلار پرداخت برنامه های دولتی - - - درآمد دیگر (مرتع گندم) 5070 1/3 1690 صاحبخانه برمی گردد 11،290 دلار هزینه متغیر: کود 5،440 1/3 1813 مواد شیمیایی 752 1/3 250 برنامه های کود کود 640 1/3 213 هزینه متغیر صاحبخانه 2،276 صاحبخانه انتظار می رود بازده خالص = (کل بازده - هزینه متغیر) 9،014 دلار بازده خالص / هکتار پیش بینی شده: (9،014 دلار / 160 دلار) 56. 34 دلار برای کاهش خطر کمتر تنظیم شده است (10 ٪) 5. 63 دلار نرخ اجاره نقدی 50. 71 دلار طرفین این توافق نامه اکنون چهار چهره مختلف برای مقایسه و استفاده برای مذاکره در مورد هزینه اجاره دارند.
- رویکرد بازار: 29. 00 دلار
- هزینه مالکیت صاحبخانه و بازگشت به حقوق صاحبان سهام: 38. 00 دلار
- روش درآمد باقیمانده: 13. 88 دلار
- تبدیل سهم محصول به مبنای نقدی: 50. 71 دلار
افزودن انعطاف پذیری به توافقنامه نقدی
توافق نامه اجاره منصفانه باید به طور مرتب مورد بررسی و تنظیم قرار گیرد تا عادلانه بماند. تغییر در قیمت ها ، هزینه ها و بازده ها می تواند در یک دوره زمانی کوتاه توافق عادلانه ای ایجاد کند. به عنوان مثال ، کودهای بسیار بالاتر و هزینه سوخت در سالهای اخیر در برخی موارد منجر به سهام بزرگتر برای صاحبخانه ها شده است. یک چیدمان نقدی انعطاف پذیر می تواند فرکانس تنظیمات لازم را کاهش داده و بیشتر خطر بین طرفین را توزیع کند.
با این حال ، انعطاف پذیری برخی از خطرات و فرصت هایی را که طرفین با آن روبرو هستند تغییر می دهد. افزودن انعطاف پذیری برای قیمت و خطرات در معرض خطر ، خطر بیشتری را برای صاحب زمین تغییر می دهد ، اما به او اجازه می دهد تا از مزایای "سالهای خوب" بهره ببرد. مطابق مطابق ، مستاجر با ریسک کمتری روبرو خواهد شد ، اما برخی از مزایای قیمت استثنایی و/یا سال عملکرد را از دست می دهد. احزاب باید قبل از افزودن انعطاف پذیری به توافق خود ، این موضوع را در خاطر داشته باشند.
برای تنظیم رقم اجاره به دست از درآمد باقیمانده یا سهم محصول در روش های نقدی ، از فرمول زیر استفاده کنید:
- نرخ اجاره نقدی تعیین شده x قیمت واقعی/BU تخمین زده شده قیمت/BU x عملکرد واقعی/بازده تخمین زده شده/A = اجاره نقدی تعدیل شده
قیمت ها و بازده های واقعی مواردی است که در پایان سال محصول تحقق می یابد و قیمت ها و بازده های تخمین زده شده از مواردی است که در ایجاد توافق نامه استفاده می شود. اگر طرفین مایل به تنظیم فقط قیمت یا فقط بازده باشند ، می توان تنظیم ناخواسته را از فرمول خارج کرد. قیمت و بازده تخمین زده شده باید بخشی از توافق نامه اجاره مزرعه باشد.
فرض کنید یک صاحب زمین و مستاجر با نرخ اجاره 32 دلار در هکتار با مقرراتی برای تنظیم اجاره بدهی در پایان سال با استفاده از بازده و قیمت های واقعی دریافت شده توافق کردند. توافق نامه اصلی بر اساس بازده تخمین زده شده 30 BU/هکتار و قیمت تخمینی 5. 00 دلار در هر بوش بود. بازده واقعی 25 BU/هکتار و قیمت های واقعی 5. 50 دلار در هر بوشل نرخ اجاره تنظیم شده برای قیمت های واقعی و بازده است:
32 $ X (5. 50 $/bu) x (25 bu/a) = 29. 33 دلار در هکتار
نرخ اجاره تعدیل شده در این حالت پایین تر از نرخ پایه است. اگر اجاره پیش پرداخت شده بود ، صاحبخانه ملزم به بازپرداخت مستاجر برای تفاوت (32. 00-29. 33 دلار = 2. 67 دلار در هکتار) است. رویه های تعیین قیمت واقعی باید در توافق نامه اجاره نامه بیان شود. به عنوان مثال برای محاسبات برای بازده و قیمت های جایگزین ، به جدول 1 مراجعه کنید.
انعطاف پذیری را می توان به نرخ اجاره نقدی با رویکرد بازار و/یا رویکرد هزینه مالکیت صاحبخانه نیز اضافه کرد. اولین قدم توسعه برآورد بازده و قیمت است. به عنوان مثال ، رقم اجاره 32 دلاری تقسیم بر قیمت تخمینی 5. 00 دلار در هر بوشل دلالت بر این دارد که صاحب زمین 6. 4 بوش دریافت می کند. در مرحله بعد ، درصد کل بازده صاحب زمین دریافت می کند. 6. 4 بوشل مدیون صاحب زمین تقسیم شده به میانگین 30 عملکرد بوشل مورد انتظار یا به طور متوسط است. 3 /3 ٪ از کل محصول توسط صاحب زمین دریافت می شود. ارقام تولید واقعی در پایان سال می تواند برای تنظیم رقم اجاره اعمال شود. در مثال ما ، صاحب زمین دریافت می کند:
25 BU x 21. 3 ٪ x 5. 00 $/bu = 26. 63 $/هکتار
با استفاده از آن یک قدم جلوتر ، می توانیم نرخ اجاره را با توجه به قیمت ، عملکرد و هزینه ورودی تنظیم کنیم. فرض کنید صاحبخانه و مستاجر 32 دلار/هکتار اجاره پول نقد با قیمت ، بازده و انعطاف پذیری هزینه ورودی توافق کردند. این امر هرگونه تغییر اساسی در هزینه ورودی در طول عمر اجاره نامه را به خود اختصاص می دهد. به عنوان مثال ، ما 10 ٪ افزایش در هزینه ورودی را به همراه قیمت و تغییر عملکرد از مثالهای قبلی نشان می دهیم. برای تنظیم رقم اجاره توافق شده ، از فرمول زیر استفاده کنید:
32 $ X (5. 50 $/bu) ÷ (5. 00 $/bu) x (25 bu/a) ÷ (30 bu/a) x (217. 91/a) ÷ (198. 1/a) = 32. 27 دلار/a
نرم افزار بودجه سازمانی (agecon. okstate. edu/budgets) ابزار مفیدی برای تعیین بازده مورد انتظار در هر هکتار برای زمین های دارای مالکیت و اجاره است. کاربران می‌توانند هزینه‌های ورودی، بازده و قیمت‌های دریافتی را تغییر دهند تا محدوده مقرون‌به‌صرفه هزینه‌های لیزینگ را که شرکت می‌تواند پشتیبانی کند، ببینند. همچنین، نرم افزار بودجه سازمانی می تواند بین حدودا جابجا شود
جدول 2. جدول حساسیت قرارداد اجاره نقدی انعطاف پذیر قیمت و بازده.
قیمت ($/bu) بازده (bu/a) 20 25 30 35 40 45 7 29. 87 37. 33 44. 8 52. 27 59. 73 67. 2 6.5 27. 73 34. 67 41. 6 48. 53 55. 47 62. 4 5.5 23. 47 29. 33 35. 2 41. 07 46. 93 52. 8 5 21. 33 26. 67 32 37. 33 42. 67 48 4.5 19. 2 24 28. 8 33. 6 38. 4 43. 2 4 17. 07 21. 33 25. 6 29. 87 34. 13 38. 4 توافق بر روی 32 دلار در هکتار با شرطی برای تعدیل اجاره بهای مالکیت در پایان سال با استفاده از قیمت‌ها و بازده واقعی.
قراردادن قرارداد به صورت کتبی
هنگامی که یک مستاجر و مالک زمین در مورد یک قرارداد عادلانه تصمیم گرفتند، باید به صورت کتبی درج شود. برخی از مزایای قرارداد کتبی عبارتند از:
- تاکید بر جزئیات را تشویق می کند و درک بهتری را برای هر دو طرف تضمین می کند.
- این به عنوان یادآوری شرایط مورد توافق اولیه است و زمانی ارزشمند است که توافقنامه نیاز به ارزیابی و/یا بازبینی داشته باشد.
- در صورت فوت مستاجر یا مالک زمین، راهنمای ارزشمندی برای وراث فراهم می کند.
علاوه بر پرداختی که باید انجام شود، هر اجاره نامه کتبی باید شامل موارد خاصی باشد: نام و نشانی طرفین درگیر، شرح حقوقی ملک، تعداد جریب، حفظ حقوق توسط مالک، مدت اجاره و گزینه های تجدید. و امضاء و تصدیق موجر و مستاجر. امضای شهود و/یا تصدیق ضبط نیز ممکن است مورد نیاز باشد.
خلاصه و نتیجه گیری
قراردادهای لیزینگ نقدی مزایا و معایبی هم برای مالکان و هم برای مستاجران دارد. هر دو طرف باید ریسک‌ها و فرصت‌هایی را که تحت یک قرارداد نقدی با آن مواجه هستند، بشناسند. با همکاری یکدیگر برای تعیین هزینه اجاره منصفانه، طرفین درک بیشتری از موقعیت یکدیگر خواهند داشت. این تفاهم باید به روابط بهتر مالک زمین و مستاجر منجر شود و قرارداد را برای هر دو طرف منصفانه نگه دارد.
در صورتی که چندین روش مورد بحث در بالا در مذاکره بر سر هزینه نهایی اجاره استفاده شود، احتمال رسیدن به یک توافق منصفانه بیشتر است. هر روش از منظری متفاوت به توافق می نگرد و موضع هر طرف را بیشتر روشن می کند. افزودن انعطاف‌پذیری به یک توافق، راهی آسان برای اطمینان از عادلانه ماندن توافق است.
