فرآیند کامل فروش کوتاه مدت

الیزابت واینتراب یک متخصص شناخته شده ملی در زمینه املاک، عناوین و امانت است. او یک مشاور املاک و دارای مجوز با بیش از 40 سال تجربه در زمینه عناوین و امانت است. تخصص او در نیویورک تایمز، واشنگتن پست، سی بی اس ایونینگ نیوز و شکارچیان خانه HGTV ظاهر شده است.

اندی اسمیت یک برنامه ریز مالی خبره (CFP)، مشاور املاک و مربی دارای مجوز با بیش از 35 سال تجربه مدیریت مالی متنوع است. او در امور مالی شخصی، امور مالی شرکت و املاک و مستغلات متخصص است و به هزاران مشتری در دستیابی به اهداف مالی خود در طول حرفه خود کمک کرده است.

فرآیند فروش کوتاه مدت می تواند برای برخی از خریداران و فروشندگان خانه گیج کننده باشد. توضیح چگونگی ایجاد یک فروش کوتاه ممکن است دشوار باشد و روند دریافت تأییدیه از وام دهنده می تواند طولانی باشد.

فروشنده و خانه هر دو باید معیارهای خاصی را داشته باشند تا به صورت کوتاه به فروش برسند. تمام اطلاعات مربوط به امور مالی فروشنده و ارزش خانه باید جمع آوری و به همراه سایر اقلام در یک بسته و همچنین داشتن یک خریدار احتمالی به وام دهنده ارائه شود.

خوراکی های کلیدی

• بیع کوتاه به این معنی است که وام دهنده موافقت کرده است که ملک را به قیمتی کمتر از مانده وام مسکن در مقابل آن بفروشد.
• با فروش کوتاه مدت، معمولاً فرآیند خاصی وجود دارد که هم بانک و هم فروشنده آن را طی می کنند.
• اگر می خواهید یک فروش کوتاه بخرید، سعی کنید پیشنهادی بنویسید که تا حد امکان نزدیک به مبلغ بدهی باشد.
• این فرآیند می‌تواند ناامیدکننده باشد - ممکن است لازم باشد نمایندگان به خریدار و فروشنده اطمینان دهند که صبر لازم است.

تعریف فروش کوتاه مدت

هنگامی که وام دهنده یک فروش کوتاه مدت را تأیید می کند، آنها موافقت می کنند که ملک را به قیمت کمتر از مانده وام مسکن در مقابل آن بفروشند.

وام دهندگان عموماً فقط زمانی فروش کوتاه مدت را تأیید می کنند که به نظر می رسد سلب مالکیت اجتناب ناپذیر باشد. با یک فروش کوتاه، وام دهنده مجبور نیست ملک را پس بگیرد و هزینه های نگهداری آن را تا زمانی که بتوان آن را فروخت، متقبل شود. آنها همچنین از ریسک این که ملک دوباره با قیمتی به اندازه کافی بالا برای جبران زیان خود به فروش نرسد اجتناب می کنند - همانطور که در صورت سلب اقامه دعوی محتمل است.

فروش حراج سلب مالکیت معمولاً بسیار کمتر از ارزش بازار یک ملک است. فروش کوتاه فرصتی برای وام دهنده است که بیشتر از آنچه در سلب مالکیت دریافت می کند، دریافت کند – اما آنها نیز نمی خواهند تعهدات وام مسکن خود را با قیمت های پایین آزاد کنند. است

فرآیند معمولی

این فرآیند معمولی فروش کوتاه مدت از پایان کار بانک است، پس از دریافت بسته فروشنده:

• آنها دریافت پرونده را تأیید می کنند. این می تواند بیش از 10 روز طول بکشد. بعضی اوقات ، یک ماه یا بیشتر است.
• یک مذاکره کننده اختصاص داده شده است که ممکن است تا 30 روز طول بکشد.
• یک گزینه قیمت کارگزار (BPO) سفارش داده می شود ، جایی که یک کارگزار نظر تحصیلی را در مورد ارزش خانه ایجاد می کند. به طور کلی بانک ها از به اشتراک گذاشتن نتایج BPO امتناع می ورزند.
• ممکن است یک مذاکره کننده دوم اختصاص یابد و 30 روز دیگر نیز طول بکشد.
• این پرونده براساس توافق نامه جمع آوری و خدمات برای بررسی ارسال می شود. این همچنین می تواند تا 30 روز طول بکشد.
• سپس این بانک ممکن است درخواست کند که همه طرفین یک اعتراف "بازو" را امضا کنند ، این سندی است که توسط خریدار و فروشنده امضا شده است و می گوید هیچ یک از طرفین دیگر را نمی شناسند و هیچ نوع رابطه از قبل موجود بین این دو وجود ندارد.
• در صورت تصویب فروش ، این بانک نامه تأیید فروش کوتاه صادر می کند.

اصول اولیه فروشنده

در حالی که بیش از چند مورد نیاز برای واجد شرایط بودن برای فروش کوتاه وجود دارد ، بانک ها به طور کلی به دو دلیل فروش کوتاه می دهند. یکی ، فروشنده باید مشکلات مالی را تجربه کند ، و دو مورد ، سهام کافی در خانه برای پرداخت وام پس از بسته شدن هزینه وجود ندارد.

برخی از نمونه های سختی شامل کاهش درآمد ناشی از بیکاری ، طلاق ، اضطراری پزشکی ، ورشکستگی یا کشته شدن تنها ارائه دهنده درآمد است.

فروشنده باید بسته مالی را برای ارسال به بانک فروش کوتاه تهیه کند. هر بانک دستورالعمل های خاص خود را دارد ، اما این روش از بانک به بانک مشابه است.

بسته فروشنده

بسته فروش کوتاه فروشنده به احتمال زیاد شامل موارد زیر خواهد بود:

• نامه ای برای مجوز برای نماینده شما برای صحبت با بانک.
• یک بیانیه بسته بندی اولیه.
• صورتحساب مالی تکمیل شده یا درخواست کمک به وام (RMA).
• نامه سختی از فروشنده.
• اظهارنامه مالیاتی برای دو سال گذشته.
• W-2 برای دو سال گذشته.
• خردهای حقوق و دستمزد برای 30 روز گذشته.
• دو ماه بیانیه بانکی.
• تجزیه و تحلیل مقایسه ای بازار یا لیستی از فروش قابل مقایسه اخیر در منطقه.

نوشتن پیشنهاد و ارسال آن به بانک

به عنوان یک خریدار ، قبل از نوشتن پیشنهاد فروش کوتاه ، از نماینده خود لیستی از فروش قابل مقایسه را بخواهید. این بانک می خواهد پیشنهادی را به مبلغ بدهکار که ممکن است دریافت کند.

قیمت لیست فروش کوتاه ممکن است نشان دهنده ارزش بازار نباشد. در حقیقت ، این ملک ممکن است در تلاش برای تشویق چندین پیشنهاد ، زیر فروش قابل مقایسه باشد. برخی از فروش های کوتاه می توانند قبل از یک پیشنهاد آغاز شوند اما بانک ها اغلب با دریافت پیشنهاد خرید پذیرفته شده ، روش را آغاز می کنند.

پس از آنکه فروشنده این پیشنهاد را قبول کرد ، نماینده لیست توافق نامه لیست ، پیشنهاد خرید اجرا شده ، نامه پیش تأیید خریدار ، یک نسخه از چک پول جدی و اثبات وجوه را به بانک ارسال می کند. آنها همچنین بسته فروش کوتاه فروشنده را ارسال می کنند.

در صورت ناقص بودن بسته ، روند فروش کوتاه به تأخیر می افتد. آنها ممکن است آن را به شما بازگردانند و سعی در کاهش هرچه بیشتر هزینه برای خودشان دارند.

بانک

خریداران ممکن است مدت طولانی صبر کنند تا یک پاسخ فروش کوتاه از یک بانک دریافت کنند. این مهم است که نماینده لیست به طور مرتب با بانک تماس بگیرد و یادداشت های دقیق از پیشرفت را حفظ کند.

برخی از فروش های کوتاه طی دو تا هشت هفته تأیید می شود. دیگران می توانند به طور متوسط 90 تا 120 روز طول بکشد. یک نماینده فروش برتر کوتاه می تواند با آگاهی از پیشرفت پیشنهاد و پاسخگویی بانکی ، کمی روند کار را به سرعت بخشید.

ورود به سیستم حداقل یک یا دو بار در هفته با بانک ضروری است. شناخت رفتار مذاکره کنندگان بی کفایت و درخواست جایگزینی نیز اغلب ضروری است. هرگز از دفاع از خود نترسید و یا اقدامات خود را در زنجیره مدیریت بانک تشدید کنید.

چند نکته نهایی

خریداران ممکن است از انتظار تأیید فروش کوتاه خسته شوند و در صورت عدم پاسخ در یک دوره زمانی مشخص ، تهدید کنند که از آنها حمایت کنند. این روند می تواند ناامید کننده باشد - هم خریدار و هم نمایندگان فروشنده ممکن است برای اطمینان به خریدار و فروشنده که صبر لازم است ، نیاز به کار داشته باشند ، زیرا انتظار می تواند طولانی باشد.

یک نماینده لیست اغلب با ارسال پرونده برای بررسی نهایی ، ایده ای در مورد زمان ورود تأیید خواهد داشت. در آن مرحله ، خریداران ممکن است بخواهند روند وام و سایر دقت را شروع کنند ، بنابراین در صورتی که بانک فقط چند هفته بسته شود ، شروع به کار می کنند.

سوالات متداول (سؤالات متداول)

روند فروش کوتاه چه مدت طول می کشد؟

شما می توانید انتظار داشته باشید که روند فروش کوتاه چند ماه طول بکشد ، اما جدول زمانی دقیق به مدت زمان هر مرحله بستگی دارد. شما می توانید انتظار داشته باشید که تا 30 روز در انتظار بانک برای دریافت پرونده ، تا 30 روز با هر مذاکره کننده که باید با آنها کار کنید ، و تقریباً دو تا هشت هفته منتظر تصویب نهایی باشید. هر مرحله در این فرآیند می تواند با عوارض مانند خطاهای برنامه گسترش یابد ، اما می تواند در شرایط مطلوب تر سریعتر پیش برود.

چند بار بانک ها پیشنهادات فروش کوتاه را می پذیرند؟

پاسخ در اینجا با پیشنهاد متفاوت است. یک پیشنهاد شدید توپ بسیار بیشتر به احتمال زیاد رد می شود. همچنین ممکن است در مورد برنامه مشکلی ایجاد شود ، یا ممکن است فروشنده واجد شرایط فروش کوتاه نباشد و این شرایط باعث افزایش احتمال عدم پذیرش پیشنهاد می شود. از یک نماینده املاک و مستغلات که در زمینه فروش کوتاه در منطقه شما تجربه دارد ، بخواهید تا ایده بهتری در مورد چگونگی تهیه یک پیشنهاد با احتمال زیاد پذیرش داشته باشید.